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不動産売却における契約不適合責任とは?買い主と売り主の注意点を解説

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不動産売却における契約不適合責任とは?買い主と売り主の注意点を解説

不動産売却における契約不適合責任とは?買い主と売り主の注意点を解説

2020年4月の民法改正で、契約不適合責任が規定されました。
これは、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が無くなった代わりに定められたものです。
では、具体的に契約不適合責任とはどんな責任なのでしょうか?
契約不適合責任の内容と、売り主側の注意点をまとめます。

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不動産売却における契約不適合責任とは?

旧民法で定められていた瑕疵担保責任とは、不動産を売買した後に発覚した物件の不具合の責任に関するルールです。
契約不適合責任にも同じような内容が含まれていますが、論点が違うと考えられています。
瑕疵担保責任は買い主が購入時に気がつかなかった不具合に対して、売り主が負う責任です。
契約不適合責任とは、購入した不動産の数量や品質が契約と適合しない・債務不履行状態と判断される場合に売り主が負う責任になります。
契約不適合責任では、買い主に5つの権利が認められています。
追完請求権・代金減額請求権・催告解除・無催告解除・損害賠償請求です。
追完請求権は、例えば品質が契約内容と異なっていれば改善してくださいと求められる権利になります。
代金減額請求は、契約内容と異なっているけれど売り主がそれを改善できない場合、代金を減額してほしいと請求できる権利です。
催告解除は追完請求しても対応してくれなかった場合に契約を解除できる権利で、無催告解除も同様に契約を解除できる権利になります。
損害賠償請求は、売り主に過失がある場合に限り損害賠償を請求できる権利です。

不動産売却における契約不適合責任の売り主側の注意点とは?

売り主側が注意しなければいけないのは、ある程度の知識を身につけておくことです。
また、契約不適合責任に対応してくれる不動産会社を選ぶことも必要。
契約不適合責任は任意規定なので、買い主が了承すれば通知期間を自由に定められるのが売り主側の権利です。
契約不適合責任の通知期間を設定しておくのもポイントでしょう。
契約不適合責任では買い主に代金減額請求権が認められています。
しかし、個人が売り主である場合は買い主に代金減額請求権や、損害賠償請求権が与えられない特約をつけて、契約を交わすことができます。
買い主が一方的に不利な契約にならないようにする必要があるため、特約をつけていいか売却前に不動産会社に相談するのもいいでしょう。
また、インスペクションとよばれる建物状況調査を事前におこなうことで、売買契約書の内容を正しく記載することができます。

まとめ

契約不適合責任とは、契約書に書かれている内容のものが売却されたかどうかの責任を問うものです。
契約書の内容が正しければ、売り主側は何も問題はありません。
買い主側は何か問題があれば、5つの権利を使うことができます。
ただし、契約書に特例が記載されている場合は行使できない権利もあるので、契約書はしっかりチェックしましょう。
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