不動産売却をご検討中の方に、不動産売却で損失が出た際の税金控除申請についてご紹介します。
不動産売却については、土地の坪単価が上昇した場合を除き、購入価格より売却価格が高くなることはありません。
その購入価格と売却価格の差分を譲渡損失として計上し、税金から控除する2つの特例申請を説明します。
繰り越し控除期間は、最長で売った年を入れて4年間申請可能です。
【買い替えあり】不動産売却による譲渡損失の繰り越し控除
マイホームを買い替える場合に利用できる繰り越し控除を、マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例といいます。
実際の控除額の計算方法として、あなたの所得が500万円、買い替えによる譲渡損失3,000万円の例を以下に記載します。
（※所得は分かりやすくするため、500万円固定での計算）
1年目（売却した年）は、所得500万円－譲渡損失3,000万円＝－2,500万円＝課税ゼロ。
2年目は、所得500万円－譲渡損失2,500万円＝－2,000万円＝課税ゼロという計算が4年目まで続くことになるのです。
さらにこの特例は、住宅ローン控除と併用が可能です。
ただし、譲渡損失の控除により所得課税対象がなくなった場合は、住宅ローン控除に当てる課税対象がないため適用ができないので注意しましょう。
上記のような場合は住宅ローン控除との併用はできません。
しかし、住宅ローン控除は確定申告後10年間控除を受けることができるので、4年目以降からは控除の対象になります。
住宅ローン控除の確定申告はしておきましょう。
【買い替えなし】不動産売却による譲渡損失の繰り越し控除
一方、買い替えない場合は特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を申請することになります。
この特例により、翌年に繰り越せる損失金額は、売却前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた分が限度額です。
したがって、住宅ローンが残った状態でない限りこの特例は活用できないことと、売却価格より住宅ローンの残金が高いことが条件となります。
ただし一般的にマイホーム買い替えありの特例に比べると、マイホームの買い替えなしにおける特例は翌年に繰り越せる金額が少なくなることが予想されます。
なお、注意事項として住宅ローンの対象となる住宅に住んでいないことが条件にもなっているので、住宅ローン控除との併用はできません。
